相続によって土地を引き継いだとき、多くの方が「いつ売るべきか」「どんな税金がかかるのか」と頭を悩ませます。
実は、相続した土地は3年以内に売却することで大きな節税メリットを得られる可能性があります。2026年現在も有効な2つの重要特例を活用すれば、場合によっては譲渡所得税をゼロに抑えることも不可能ではありません。
この記事では、相続した土地の売却にかかる税金の種類から、2つの節税特例の詳細・計算シミュレーション・確定申告の進め方まで、プロのSEOライターが最新情報をもとに徹底解説します。
相続した土地を3年以内に売却したときにかかる税金の種類
相続した土地を売却する際には、複数の税金が発生します。それぞれの仕組みを正しく理解しておくことが、節税対策の第一歩です。
譲渡所得税（所得税・住民税）
土地の売却で最も大きな負担となるのが譲渡所得税です。
これは「売却額から取得費・譲渡費用を差し引いた利益（譲渡所得）」に対して課税される税金で、所得税と住民税がセットでかかります。
税率は売却した年の1月1日時点での所有期間によって異なります。
| 区分 | 所有期間 | 所得税 | 住民税 | 合計（復興特別所得税含む） |
| 長期譲渡所得 | 5年超 | 15% | 5% | 約20.315% |
| 短期譲渡所得 | 5年以下 | 30% | 9% | 約39.63% |
※復興特別所得税（所得税額×2.1%）は令和19年まで課税されます。
また、取得費がわからない場合は、売却代金の5%を概算取得費として計算することが認められています。
印紙税
土地の売買契約書を作成する際には印紙税がかかります。
たとえば売却価格が1,000万円超5,000万円以下の場合は1万円（令和9年3月31日まで軽減税率適用）が目安です。売買契約書の原本に収入印紙を貼付して納税します。
登録免許税
相続によって土地を取得した場合、相続登記を行う際に登録免許税がかかります。税額は固定資産税評価額の0.4%です。
2024年4月1日より相続登記が義務化されており、相続による取得を知った日から3年以内に登記しなければ、正当な理由がない場合は10万円以下の過料が科される場合があります。
消費税（個人売却は原則非課税）
個人が自己所有の土地を売却する場合、消費税は原則として非課税です。
ただし、事業として不動産取引を行っている場合（法人や個人事業主）は消費税が課税されることがあります。一般的な相続土地の個人売却では心配不要です。
【2026年最新】相続した土地を売却するときに使える2つの節税特例
相続した土地を一定期間内に売却すると、2つの重要な節税特例を利用できる可能性があります。どちらも適用条件があるため、しっかり確認しておきましょう。
特例①「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」とは
「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」（租税特別措置法第39条）は、相続税として納付した金額の一部を、不動産の取得費に上乗せできる制度です。取得費が増えると課税対象となる譲渡所得が圧縮されるため、所得税・住民税の節税につながります。
適用のポイントは「相続税の申告期限の翌日から3年以内」という売却期限。相続税の申告期限は被相続人が亡くなった日の翌日から10カ月後なので、実質的には相続開始から3年10カ月以内の売却が対象となります。
参考：国税庁 No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例
特例②「被相続人の居住用財産（空き家）に係る3,000万円特別控除」とは
「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」は、空き家になった親の旧居（とその敷地）を売却したとき、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる制度です。
売却益が3,000万円以下であれば、譲渡所得税・住民税がゼロになる可能性があります。
適用期限は平成28年4月1日から令和9年（2027年）12月31日まで延長されており、2026年現在も有効です。
ただし、令和6年（2024年）1月1日以後の譲渡から、相続人が3人以上の場合の特別控除額は2,000万円に引き下げられています。
参考：国税庁 No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例
2つの特例の違いと選び方まとめ
| 比較項目 | 取得費の特例 | 空き家3,000万円控除 |
| 適用要件 | 相続税が課税されていること | 被相続人が一人暮らし、旧耐震等の要件あり |
| 売却期限 | 相続開始から約3年10カ月以内 | 相続開始から3年を経過する年の12月31日まで |
| 控除・節税効果 | 相続税の一部を取得費に加算 | 最大3,000万円（相続人3人以上は2,000万円）を控除 |
| 併用 | 不可（どちらか一方を選択） | 不可（どちらか一方を選択） |
一般的には3,000万円特別控除のほうが節税効果が大きいケースが多いですが、売却価格・相続税額・物件の条件によって変わります。どちらが有利かは事前にシミュレーションを行い、必要に応じて税理士に相談しましょう。
取得費の特例の詳細と計算シミュレーション
適用条件と手続きの流れ
取得費の特例を受けるためには、以下の3つの条件をすべて満たす必要があります。
①相続または遺贈によって財産を取得したこと
②その財産の取得者に相続税が課税されていること
③相続税の申告期限の翌日から3年以内（相続開始から約3年10カ月以内）に売却していること
手続きの流れは次のとおりです。
Step1 相続税の申告を行い、相続税額を確定する
Step2 取得費に加算できる相続税額を計算する（売却した土地にかかる相続税の按分額）
Step3 売却翌年の確定申告時に「譲渡所得の内訳書」と「相続税の申告書の写し」を添付して申告する
参考：国税庁 No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例
具体的な節税額シミュレーション（土地1,000万円売却の場合）
以下の条件でシミュレーションします。
- 売却価格：1,000万円
- 土地の取得費：300万円（被相続人の取得費を引き継ぐ）
- 譲渡費用（仲介手数料等）：50万円
- 売却した土地に対応する相続税額：100万円（取得費に加算できる金額）
- 所有期間：5年超（長期譲渡所得・税率約20.315%）
【特例なしの場合】
課税譲渡所得＝1,000万円ー（300万円＋50万円）＝650万円
譲渡所得税・住民税＝650万円×20.315%≒132万円
【特例ありの場合】
課税譲渡所得 ＝1,000万円ー（300万円＋100万円＋50万円）＝550万円
譲渡所得税・住民税＝550万円×20.315%≒112万円
取得費の特例を使うことで、約20万円の節税が実現できます。相続税が多く課税されているケースほど、節税効果は大きくなります。
3,000万円特別控除の特例の詳細と計算シミュレーション
適用条件と2024年以降の改正ポイント
空き家の3,000万円特別控除を受けるためには、売却する家屋と売主の両方について条件を満たす必要があります。
家屋・土地の要件
- 相続開始の直前まで被相続人が一人暮らしで住んでいた家屋（老人ホーム入居の場合も一定要件を満たせば対象）
- 昭和56年5月31日以前に建築された家屋（旧耐震基準）
- 区分所有建物（マンション等）ではないこと
- 相続後、事業・居住・貸付に使われていないこと
売却の要件
- 相続開始から3年を経過する年の12月31日までに売却
- 売却代金が1億円以下
- 耐震基準を満たす改修をした上で売却、または更地にして売却（令和6年1月1日以後は買主が翌年2月15日までに解体・耐震改修を行う場合も対象）
- 親族等への売却でないこと
【2024年改正の重要ポイント】
令和6年（2024年）1月1日以後の譲渡では、相続人が3人以上の場合の特別控除額が3,000万円から2,000万円に引き下げられました。相続人の数によって節税額が変わるため、事前の確認が不可欠です。
また、令和5年度（2023年度）税制改正により特例の適用期限が令和9年（2027年）12月31日まで延長されています。
具体的な節税額シミュレーション（空き家土地2,000万円売却の場合）
以下の条件でシミュレーションします。
- 売却価格：2,000万円（建物解体後の更地）
- 土地の取得費：500万円
- 譲渡費用：100万円
- 所有期間：5年超（長期譲渡所得・税率約20.315%）
- 相続人：2人（特別控除額3,000万円）
【特例なしの場合】
課税譲渡所得＝2,000万円ー（500万円＋100万円）＝1,400万円
譲渡所得税・住民税＝1,400万円×20.315%≒284万円
【3,000万円特別控除ありの場合】
課税譲渡所得＝1,400万円ー1,400万円（3,000万円の範囲内で全額控除）＝0円
譲渡所得税・住民税＝0円
この特例によって、約284万円の節税が実現します。売却益が3,000万円（相続人3人以上の場合は2,000万円）以下であれば、税負担がゼロになる可能性があります。
「3年以内」と「5年以内」で何が変わる？所有期間と税率の関係
短期・長期譲渡所得の税率の違い
土地を売却したときの譲渡所得税は、売却した年の1月1日時点の所有期間によって税率が大きく異なります。
- 長期譲渡所得（所有期間5年超）：合計税率約20.315%
- 短期譲渡所得（所有期間5年以下）：合計税率約39.63%
同じ1,000万円の売却益でも、長期なら約203万円、短期なら約396万円と約193万円もの差が生じます。
相続した土地の「所有期間」はいつからカウントする？
ここで多くの方が誤解しやすいのが、所有期間の起算点です。「相続した日から5年待たないと長期譲渡にならないのでは？」と思われる方もいますが、実はそうではありません。
相続や贈与によって取得した土地・建物を売却する場合、所有期間は被相続人（亡くなった方）や贈与者がその不動産を取得した日から計算します。
参考：国税庁 No.3270 相続や贈与によって取得した土地・建物の取得費と取得の時期
結論：相続登記日ではなく被相続人の取得日が基準になる
所有期間の計算において、相続登記を行った日は関係ありません。あくまで被相続人が当該土地を取得した日が引き継がれます（所得税法第60条第1項）。
たとえば、被相続人が30年前に購入した土地を相続した場合、相続直後に売却しても所有期間は30年とカウントされ、長期譲渡所得（税率約20.315%）が適用されます。これは相続人にとって大きなメリットです。
ただし、被相続人が亡くなる直前に取得した土地（所有期間が5年未満の場合）は短期譲渡所得として課税されるため、売却前に被相続人の取得日を必ず確認しましょう。
相続した土地を3年以内に売却したあとの確定申告の進め方
確定申告が必要なケース・不要なケース
土地を売却した年の翌年に、原則として確定申告が必要です。ただし、以下のケースでは申告が不要な場合があります。
申告が不要なケース
- 売却しても損失が出た場合（譲渡損失がある場合）
- 特例を使わず、かつ譲渡益がゼロ以下の場合
申告が必要なケース
- 売却で利益（譲渡所得）が発生した場合
- 取得費の特例・3,000万円特別控除などの特例を利用する場合（特例は確定申告をしないと自動的に適用されません）
特例を使う場合の申告書類と添付書類一覧
取得費の特例を利用する場合
- 確定申告書（第一表・第三表）
- 譲渡所得の内訳書
- 相続税の申告書の写し（第11表・第11の2表等）
- 売買契約書の写し
- 土地の登記事項証明書
3,000万円特別控除（空き家特例）を利用する場合
- 確定申告書（第一表・第三表）
- 譲渡所得の内訳書
- 市区町村長から交付を受けた「被相続人居住用家屋等確認書」
- 耐震基準適合証明書または建設住宅性能評価書の写し（耐震改修をした場合）
- 売買契約書の写し（売却代金が1億円以下であることを示すもの）
- 登記事項証明書
参考：国税庁 No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例
申告期限と注意点
確定申告の期限は売却した翌年の2月16日〜3月15日です。還付申告（損失が出た場合など）は翌年1月1日から5年間受け付けられます。
申告時の主な注意点
- 特例は申告しないと適用されない（自動適用ではない）
- 書類に不備があると特例が認められない場合がある
- 申告期限を過ぎると加算税・延滞税が発生することがある
- 取得費の特例と3,000万円特別控除は同時に使えない（どちらかを選択）
不安な場合は、確定申告前に管轄の税務署や税理士に相談することを強くおすすめします。
おすすめの不動産会社3選
相続した土地の売却は、通常の不動産売却より複雑な手続きが伴います。地域の事情に精通し、相続案件の経験が豊富な不動産会社を選ぶことが重要です。
ここでは、特におすすめの3社をご紹介します。
株式会社H2
| 会社名 | 株式会社H2 |
| 住所 | 〒377-0205 群馬県渋川市北牧863-1 |
| 電話番号 | 0279-26-2882 |
| 公式サイトURL | https://h2inc-re.com/ |
株式会社H2は、群馬県渋川市・吾妻郡・北群馬郡エリアを中心に不動産売却・買取を専門とする地元密着型の不動産会社です。
株式会社H2の強み・特徴
- 農地の買い取り実績が豊富。造成費用がかかる農地や山林など、他社に断られた物件でも積極的に対応した実績があります（実際に「他社に断られた農地をH2に買取してもらえた」という顧客の声が公式サイトに掲載されています）。
- 年間査定数100件以上の実績。有資格スタッフによる即日査定が可能で、査定から相談まで完全無料。
- 相続物件の売却支援に強く、遠方のお客様でもオンライン・郵送でのやりとりに対応。
- 仲介・買取の2パターンから状況に応じた売却プランを選択可能。
相続した農地・山林・空き地など、処分に困っている土地の売却相談は、まず株式会社H2への無料査定の依頼をおすすめします。
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カチタス 沼田店
| 会社名 | カチタス 沼田店（株式会社カチタス） |
| 住所 | 〒378-0056 群馬県沼田市髙橋場町2124-9 |
| 電話番号 | 0278-20-1651 |
| 公式サイトURL | https://home.katitas.jp/shop_info/35 |
カチタス 沼田店は、中古住宅の再生・買取再販を全国で展開するカチタス株式会社の群馬県沼田エリア拠点です。
カチタス 沼田店の強み・特徴
- 全国規模の買取ネットワークを活かしたスピーディーな現金化が可能。
- 古家付きの土地や状態の悪い物件でもそのまま買取に対応できるケースが多い。
- 相続した空き家・古民家の整理・処分を一括してサポートする体制が整っている。
- 全国の膨大な取引データをもとに、適正価格での査定を提供。
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トトハウス株式会社
| 会社名 | トトハウス株式会社 |
| 住所 | 〒372-0014 群馬県伊勢崎市昭和町1854−8 |
| 電話番号 | 0120-67-1010 |
| 公式サイトURL | https://www.toto-house.co.jp/ |
トトハウス株式会社は、群馬県内で不動産売買・賃貸・土地活用などを幅広く手がける地域密着型の不動産会社です。
トトハウス株式会社の強み・特徴
- 地域の地価動向・需要に精通した的確な売却戦略の立案が強み。
- 土地売却だけでなく、活用提案・賃貸・分割売却など多様な出口戦略を提案できる。
- 相続登記や手続きに関する案内も丁寧で、初めて相続を経験する方も安心して相談できる。
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【FAQ】相続した土地を3年以内に売却するときのよくある質問
農地・山林など地目が特殊な土地でも特例は使える？
取得費の特例（相続財産の取得費加算）は、農地・山林などの特殊な地目の土地にも適用できます。対象となるのは「相続または遺贈によって取得した財産」であり、地目による制限はありません。
一方、空き家の3,000万円特別控除は「被相続人の居住用家屋とその敷地」が対象のため、農地や山林単独での適用は原則できません。農地の場合は農地法の転用手続きが必要になることもあるため、専門家への相談をおすすめします。
共有名義で相続した土地の場合、手続きはどう変わる？
共有名義の土地を売却する場合、原則として共有者全員の同意が必要です。売却の意思決定で揉めるケースも多いため、早めに全員で話し合いを行いましょう。
空き家の3,000万円特別控除については、共有者それぞれが個別に適用を受けることができます。
ただし、売却代金の合計が1億円以下という要件は共有者全員の売却額を合算して判定されます。
参考：国税庁 No.3306
取得費がわからない土地はどう申告すればよい？
被相続人が古くから所有していた土地の場合、取得費が不明なケースがあります。この場合は売却価格の5%を概算取得費として申告することが認められています。
参考：国税庁 No.3258
ただし、旧売買契約書・登記情報・固定資産税の課税明細書・当時の地価公示価格などから実際の取得費を推計できることもあります。
5%の概算取得費を使うと税負担が大きくなる場合があるため、できる限り資料を収集して税理士に相談することをおすすめします。
相続してすぐ売却するのと3年待つのはどちらが得？
所有期間の観点では、被相続人の取得日を引き継ぐため「相続してすぐ売却」しても長期譲渡所得が適用されるケースがほとんどです（被相続人が5年超保有していた場合）。
節税特例の観点では、3年以内（厳密には相続税申告期限から3年以内）が有利です。取得費の特例・空き家3,000万円控除ともに適用期限があるため、特例が使える期間内に売却するほうが節税メリットを最大化できます。
土地の維持費（固定資産税・管理費用）や空き家の特定空き家指定リスクも考慮すると、多くの場合は3年以内の早期売却が合理的な選択です。
2026年の税制改正で相続土地売却に影響する変更点はある？
2026年時点で確認されている主な影響点は以下のとおりです。
- 相続登記の義務化（2024年4月施行済み）：相続による取得を知った日から3年以内に相続登記を行わないと、10万円以下の過料が科される場合があります。
- 空き家3,000万円控除の相続人3人以上への縮小（2024年1月施行済み）：相続人が3人以上の場合の控除額が2,000万円に引き下げられています。
- 特例の適用期限延長（2027年12月31日まで）：空き家の3,000万円特別控除は令和9年末まで延長されています。
税制は毎年改正されます。売却を検討している場合は、最新の税制情報を税務署や税理士に確認することを強くおすすめします。
まとめ｜相続した土地は3年以内の売却で節税メリットを最大化しよう
相続した土地の売却を検討する際のポイントを整理します。
税金については、譲渡所得税（所得税・住民税）・印紙税・登録免許税がかかりますが、個人売却では消費税は原則非課税です。所有期間は被相続人の取得日を引き継ぐため、多くのケースで長期譲渡所得（税率約20.315%）が適用されます。
節税特例については、相続した土地は「取得費の特例」と「空き家3,000万円特別控除」の2つを活用できる可能性があります。どちらかを選択する必要がある（併用不可）ため、状況に応じたシミュレーションが重要です。
売却タイミングについては、特例の適用期限を考慮すると相続税申告期限から3年以内（約3年10カ月以内）の売却が節税上有利です。空き家の維持管理コスト・固定資産税・特定空き家に指定されるリスクなども踏まえて、早めに売却を検討することをおすすめします。
確定申告については、特例は自動適用ではなく必ず申告が必要です。申告期限（売却翌年の2月16日〜3月15日）を守り、必要書類を漏れなく準備しましょう。
相続した土地の売却は、税務・法律・不動産の知識が複合的に絡む複雑な手続きです。
特に農地・山林・特殊な地目の土地、共有名義の土地などは専門的な対応が求められます。
まずは地域の実情に詳しい不動産会社への相談から始め、必要に応じて税理士・司法書士と連携しながら進めることが、節税メリットを最大化する最善の方法です。
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