この記事では、以下の内容について詳しく解説します。
農地売却が一般の土地よりも難しい理由と2026年現在の状況、農地を放置することで生じるリスク、農地のまま売却する方法と農地転用して売却する方法の違い、売却手続きのステップと必要書類、仲介手数料や税金を含めた費用の全額シミュレーション、そして農地売却を成功させるための実践的なポイントです。
農地の売却をお考えの方は、ぜひ最後までご覧ください。
1. 農地売却が難しい理由と現状【2026年最新】
農地は一般の土地と比べて売却が難しいと言われています。
その理由は主に3つあり、法律による制限・買い手の減少・転用の難しさが挙げられます。それぞれ詳しく見ていきましょう。
1-1. 農地法による売却相手の制限
農地法によって、農地を購入できるのは農業委員会から許可を受けた農家、または農地所有適格法人（農業を行える法人）に限定されています。
これから農業を始めたいと考えている個人が現れたとしても、要件を満たさなければすぐに売却することはできません。農地は国の食糧政策に直結する重要な土地であるため、農業以外の目的で使用されないよう農地法で厳しく規制されているのです。
この制限が、農地売却の最大のハードルとなっています。
1-2. 農業従事者の高齢化と買い手不足
農家の高齢化が進み、農地の買い手がますます見つかりにくくなっています。
農林水産省の調査によると、2024年時点で基幹的農業従事者の約71.7%が65歳以上を占めており、49歳以下の若年層はわずか約11.2%です。後継者不足も深刻で、農業を職業とする人口は年々減少しています。
新たに農地を購入する農業従事者が減れば、それだけ売却先が見つかりにくくなります。農地の売却を検討しているなら、早めに動くことが重要です。
1-3. 農地転用には農業委員会の許可が必要
農地を住宅用地や商業用地に転用して売却するには、農業委員会（または都道府県知事）の許可が必要です。農地転用とは、農地を建物や住宅などに使用するための土地へと地目変更することを指します。
転用が認められれば一般の土地として幅広い買い手を探せるため、農地のまま売却するよりも有利になりますが、どんな農地でも転用できるわけではありません。
特定の基準を満たした農地にしか許可が下りないため、転用のハードルは決して低くないのが現状です。
1-4. 2023年農地法改正で何が変わった？
2023年の農地法改正（令和5年4月施行）では、農地取得に必要だった下限面積要件（都府県50a以上など）が廃止されました。これにより、個人・法人を問わず小規模からでも農地を取得しやすくなり、売却先の選択肢が以前より広がりつつある点は追い風といえます。
なお、一般法人のリース方式による農業参入については、2009年の農地法改正によって既に全国どこでも可能となっています。
2. 農地を売却せずに放置するリスク
「使っていない農地だから放置しておいても問題ない」と考える方もいますが、放置することで生じるリスクは想像以上に深刻です。
2-1. 荒廃・耕作放棄地化で売却価値が下がる
農地を放置すると、雑草が生い茂り、害虫が繁殖しやすくなります。長期間放置するほど農地としての復旧にかかるコストと時間が増大し、売却のタイミングを逃してしまうと言えるでしょう。
荒廃が進んだ農地は買い手から敬遠されやすく、売却価格の低下にも直結します。早期に売却活動を始めることが、農地の価値を守ることにつながります。
2-2. 固定資産税・管理費用が毎年発生する
使用していない農地でも固定資産税は毎年発生します。
平成28年度税制改正（平成29年度から適用）により、農業委員会から農地中間管理機構との協議を勧告された農業振興地域内の遊休農地には、通常の農地よりも約1.8倍の固定資産税が課されることになっています。
農地を所有しているだけでコストが積み上がり続けるため、不要な農地は早めに手放すことが経済的な合理性につながります。
2-3. 近隣農家とのトラブルに発展する恐れも
放置された農地は害虫・害鳥の住処となり、近隣の農地への被害を引き起こすリスクがあります。雑草の種が飛散して近隣農家の作物に悪影響を与えることもあり、トラブルに発展するケースも少なくありません。
農地を適切に管理しないまま放置することは、地域コミュニティとの関係にも影響を与える可能性があります。
3. 農地売却の2つの方法と選び方
農地の売却方法は大きく2つあります。
まずは自分の農地がどの区分に属するかを確認したうえで、適切な方法を選びましょう。
3-1. 農地の区分（第1種〜第3種）を先に確認する
農地は転用の可否や条件によって以下の5区分に分類されています。
農用地区域内農地（通称：青地）は、市区町村の農業振興地域整備計画において農用地区域に指定された農地で、転用は原則不可です。
甲種農地は市街化調整区域内にある優良農地で、こちらも原則転用不可。
ただし、公益性の高い事業用途であれば許可されるケースがあります。
第1種農地は10ヘクタール以上の集団農地など、良好な営農条件を有する農地です。原則転用不可ですが、公益事業には例外が認められることがあります。
第2種農地は生産性の低い小集団農地や市街化が見込まれる農地のことです。第3種農地への立地が困難な場合などに転用が許可されます。
第3種農地は都市的整備が進んだ区域内にある農地で、原則転用許可が得られます。駅や市町村役場から300m以内の農地がこれに該当します。
自分の農地の区分は、農業委員会事務局または市区町村の農政課・農林課に問い合わせることで確認できます。
3-2. 方法①：農地のまま売却する（農地法3条）
農地のまま売却する場合、農業委員会への許可申請（農地法第3条）が必要です。買い手は農家または農地所有適格法人に限定されますが、農地転用の手続きが不要なぶん、シンプルな流れで売却できます。
買い手の探し方としては、農業協同組合（農協）への問い合わせ、農業委員会への相談・あっせん依頼、近隣農家への直接交渉、農地売買を得意とする不動産会社への仲介依頼などが挙げられます。
3-3. 方法②：農地転用して売却する（農地法5条）
農地を宅地や商業用地などに転用して売却する場合、農業委員会への転用許可申請（農地法第5条）が必要です。農家以外の一般の買い手にも広く売却できるため、農地のまま売却するよりも早期成約が見込めます。
ただし、許可が下りる農地区分であることが前提となります。転用の可否は事前に農業委員会に確認しておきましょう。
3-4. 【比較表】2つの方法のメリット・デメリット
| 項目 | 農地のまま売却（3条） | 農地転用して売却（5条） |
| 買い手の範囲 | 農家・農地所有適格法人のみ | 一般の買い手も対象 |
| 手続きの複雑さ | 比較的シンプル | 転用申請が必要で複雑 |
| 売却価格 | 低めになりやすい | 高くなりやすい |
| 売却期間 | 買い手探しに時間がかかる | 早期成約の可能性あり |
| 転用できない農地 | ◯ 売却可能 | ✗ 不可 |
| 適した農地区分 | 全区分 | 主に第2種・第3種農地 |
4. 農地売却の手続きの流れ【ステップ別】
農地の売却方法によって手続きの流れが異なります。それぞれのステップをわかりやすく解説します。
4-1. 農地転用して売却する場合の流れ（5ステップ）
ステップ1：農地の区分・転用可否の確認
農業委員会事務局または市区町村の農政課に問い合わせ、所有農地の区分と転用の可否を確認します。
ステップ2：買い手の探索
不動産会社への仲介依頼を通じて、転用後の土地を購入する買い手を探します。知人や地元企業への声がけも並行して行うと効果的です。
ステップ3：売買契約の締結
買い手が見つかったら売買契約を締結します。この時点では農業委員会の許可はまだ取得していませんが、「許可が下りなければ契約解除」という条件を盛り込んで契約することが一般的です。
ステップ4：農業委員会への転用許可申請（農地法5条）
登記事項証明書・位置図・公図の写しなど必要書類を準備し、農業委員会に転用許可を申請します。必要書類は自治体によって異なるため、事前に各自治体のHPで確認しましょう。
ステップ5：許可証の受領・引き渡し・登記
農業委員会の許可が下りると都道府県知事から許可証が交付されます。その後、農地を引き渡し、所有権移転登記を行えば完了です。
4-2. 農地のまま売却する場合の流れ（4ステップ）
ステップ1：買い手の探索
農協・農業委員会・近隣農家・農地売買に強い不動産会社などを通じて、農家または農地所有適格法人の買い手を探します。
ステップ2：売買契約の締結
買い手が見つかれば売買契約を締結します。「農業委員会の許可が下りなければ契約解除」という条件付きで契約します。
ステップ3：農業委員会への許可申請（農地法3条）
登記事項証明書・位置図・公図の写しなどを準備し、農地法第3条の許可申請を行います。
ステップ4：許可証の受領・引き渡し・登記
許可証が交付されたら農地を引き渡し、所有権移転登記を行えば取引完了です。
4-3. 売却にかかる期間の目安
農地売却にかかる期間はケースによって異なりますが、一般的な目安は以下のとおりです。
農業委員会への申請から許可証の交付まで、農地法3条・5条ともに概ね1〜2ヶ月かかります。買い手を探す期間を含めると、農地のまま売却する場合は3〜6ヶ月程度、農地転用して売却する場合は4〜8ヶ月程度が目安です。
農地の区分や地域の状況によってはさらに時間がかかることもあります。
5. 農地売却にかかる費用と税金の全額シミュレーション
農地を売却する際にはいくつかの費用と税金が発生します。事前に把握しておくことで、売却後の手取り額を正確に見積もることができます。
5-1. 仲介手数料の計算方法と相場
不動産会社に仲介を依頼した場合、成約時に仲介手数料が発生します。農地売却は宅地建物取引業法の対象外ですが、一般的には同法の規定に準じた料金が適用されることが多いです。
上限の目安は以下のとおりです。
| 売却価格 | 仲介手数料の上限 |
| 200万円以下の部分 | 売買額 × 5%（+ 消費税） |
| 200万円超〜400万円以下の部分 | 売買額 × 4% + 2万円（+ 消費税） |
| 400万円超の部分 | 売買額 × 3% + 6万円（+ 消費税） |
なお、不動産会社が直接買い取る買取の場合は仲介手数料が発生しません。
参考：不動産売却 HOME4U「農地は売却できる？売却の流れや費用などをわかりやすく解説」
5-2. 行政書士・司法書士への依頼費用
農地転用の許可申請は書類の準備が複雑なため、行政書士に依頼するのが一般的です。費用の目安は以下のとおりです。
農地売却許可申請（3条）の代行費用は約5万円、農地転用許可申請（5条）は市街化区域内で約10万円、市街化調整区域内で約15万円が相場とされています。
また、所有権移転登記は司法書士に依頼するのが通常で、3〜10万円程度の費用がかかります。
5-3. 譲渡所得税（短期・長期の違いと税率）
農地の売却で利益（譲渡所得）が生じた場合、所得税・住民税・復興特別所得税が課税されます。
譲渡所得の計算式
譲渡所得 ＝ 農地の売却額−（農地の取得費+売却にかかった費用）
取得費が不明な場合は、売却額の5%を取得費として計上します。税率は所有期間によって異なります。
| 区分 | 所有期間 | 所得税 | 住民税 | 復興特別所得税 | 合計税率 |
| 短期譲渡所得 | 5年以下 | 30% | 9% | 0.63% | 39.63% |
| 長期譲渡所得 | 5年超 | 15% | 5% | 0.315% | 20.315% |
5-4. 印紙税の金額一覧
売買契約書には印紙税の納付が必要です。売却代金に応じた税額は以下のとおりです。
| 売却代金 | 本則税率 | 軽減税率 |
| 100万円超〜500万円以下 | 2,000円 | 1,000円 |
| 500万円超〜1,000万円以下 | 1万円 | 5,000円 |
| 1,000万円超〜5,000万円以下 | 2万円 | 1万円 |
| 5,000万円超〜1億円以下 | 6万円 | 3万円 |
5-5. 農地売却で使える税制特例・控除
農地売却には一定の条件を満たした場合に特別控除が適用されます。
| 売却パターン | 控除額 | 主な適用条件 |
| 農地のまま売却 | 800万円 | 農用地区内の農地を農業委員会あっせん等で売却 |
| 農地のまま売却 | 1,500万円 | 農地中間管理機構との買入協議で売却 |
| 農地転用して売却 | 5,000万円 | 公共事業や区画整理等のために売却 |
これらの特例は要件が細かいため、税理士や農業委員会に事前相談することを強くおすすめします。
6. 農地売却を成功させる3つのポイント
農地売却には一般の不動産売却にはない独特のルールと手続きがあります。以下の3点を押さえることで、スムーズな売却につながります。
6-1. 農地売却の実績がある不動産会社を選ぶ
農地の売買は農地法・農業委員会の手続き・税制特例など、専門知識が不可欠です。農地売却の実績が豊富な不動産会社を選ぶことが、スムーズな売却への近道です。
農地転用の申請サポートができるか、農業委員会との連携実績があるか、地域の農地事情に精通しているかといった点を確認して会社を選びましょう。
6-2. 売却前に農地の区分・転用可否を確認する
農地売却の方法は、農地の区分によって大きく変わります。
まず農業委員会事務局や市区町村の農政課に相談し、所有農地の区分と転用の可否を確認することが重要です。
転用できない農地なのに転用前提で動いてしまうと、時間と費用を無駄にするリスクがあります。最初の段階で正確な情報を得ることが成功の鍵です。
6-3. 複数社に査定依頼して比較する
農地の査定額は不動産会社によって異なります。1社だけに依頼するのではなく、複数社に査定を依頼して比較することで、より高い金額での売却が期待できます。
地域の農地事情に詳しい地元の不動産会社と、農地専門のノウハウを持つ会社を組み合わせて査定を依頼すると効果的です。
農地売却におすすめの不動産会社3選
農地売却を検討する際は、農地の特性を理解し、実績のある不動産会社に相談することが重要です。ここでは特におすすめの3社を紹介します。
株式会社H2
| 会社名 | 株式会社H2 |
| 住所 | 〒377-0205 群馬県渋川市北牧863-1 |
| 電話番号 | 0279-26-2882 |
| 公式サイトURL | https://h2inc-re.com/ |
群馬県渋川市を拠点とする株式会社H2（エイチツー）は、渋川市・吾妻郡・北群馬郡エリアを中心に不動産売却・買取を専門とする地域密着型の不動産会社です。
同社の最大の強みは、農地の買い取り実績が豊富な点です。実際に「造成費用がかかるから売れない、買えない」と他の不動産会社に断られ続けていた農地を買い取った実績があり、難しい案件でも柔軟に対応できる対応力が評価されています。
年間査定数は100件以上と豊富な実績を持ち、有資格者のスタッフが地域特性を踏まえた正確な査定と最適な売却プランを提案します。遠方にお住まいの方でもオンラインや郵送での対応が可能なため、相続などで遠方の農地を売却したい方にも安心です。
査定は無料で、「査定のみ」のご相談も歓迎しています。農地の扱いに強い地元企業に相談したい方は、まず無料査定を活用してみましょう。
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カチタス 沼田店
| 会社名 | カチタス 沼田店（株式会社カチタス） |
| 住所 | 〒378-0056 群馬県沼田市髙橋場町2124-9 |
| 電話番号 | 0278-20-1651 |
| 公式サイトURL | https://home.katitas.jp/shop_info/35 |
群馬県沼田市に店舗を構えるカチタス沼田店は、中古住宅・土地の買取・再生販売に強みを持つ全国チェーンの地域拠点です。農地周辺の土地活用や売却相談にも対応しており、複数の査定・プランを提示してもらえます。
地域の土地事情に詳しいスタッフが在籍しており、農地の扱いについても相談しやすい環境が整っています。
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トトハウス株式会社
| 会社名 | トトハウス株式会社 |
| 住所 | 〒372-0014 群馬県伊勢崎市昭和町1854−8 |
| 電話番号 | 0120-67-1010 |
| 公式サイトURL | https://www.toto-house.co.jp/ |
群馬県内で不動産売買を手がけるトトハウス株式会社は、土地・農地を含む幅広い物件の売却サポートを行っています。地域に根ざした営業活動で地元の農家ネットワークを持っており、農地のまま売却したい場合の買い手探しにも強みを発揮します。
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農地売却に関するよくある質問（FAQ）
Q. 農地は相続しても売れますか？
相続した農地も売却できます。
まず相続登記（所有権移転登記）を完了させたうえで、売却手続きを進めます。相続登記は2024年4月から義務化されましたので、未登記の農地はお早めに手続きを行いましょう。
売却方法は「農地のまま売却（3条）」と「農地転用して売却（5条）」のいずれかを農地の区分に応じて選択します。
Q. 農地売却に確定申告は必要ですか？
農地を売却して譲渡所得が発生した場合、確定申告が必要です。売却した翌年の2月16日〜3月15日の間に申告を行います。税制特例（800万円・1,500万円・5,000万円控除など）を利用する場合も確定申告が必須です。
売却益がゼロまたはマイナスの場合は基本的に不要ですが、税理士に確認することをおすすめします。
Q. 農業委員会の許可が下りない場合はどうすればいいですか？
農業委員会の許可が下りない主な原因は、農地の区分が許可基準を満たしていない場合や、申請書類に不備がある場合です。
まずは許可が下りなかった理由を農業委員会に確認し、書類の補正や再申請が可能かを相談しましょう。それでも転用が難しい場合は、農地のまま売却（3条申請）に方針を切り替えることを検討します。
農業委員会から買い手をあっせんしてもらえるケースもあります。
Q. 遠方の農地でも売却できますか？
遠方の農地であっても売却は可能です。地元の農業委員会や不動産会社に手続きを代行・サポートしてもらうことで、現地に何度も足を運ばずに売却を進められます。
株式会社H2ではオンラインや郵送での対応も行っており、遠方にお住まいの方からの相談実績も豊富です。まずは電話やメールで気軽に相談してみましょう。
まとめ｜農地売却は早めの相談が成功の鍵
農地売却は、農地法による購入者の制限・農業従事者の高齢化・農業委員会の許可申請など、一般の土地売却とは異なる多くのハードルがあります。
しかし、放置すればするほど農地の価値は下がり、固定資産税の負担は増え続けるため、早めの行動が成功のカギです。
農地売却を成功させるためのポイントをおさらいします。
まず農地の区分と転用の可否を農業委員会で確認すること、次に農地売却の実績がある不動産会社に複数社から査定を依頼して比較すること、そして税制特例の活用も視野に入れながら税理士に相談することが重要です。
農地売却でお悩みの方は、地域の農地事情と実績を持つ株式会社H2 へまずは無料相談してみることをおすすめします。難しい案件にも対応した豊富な農地買い取り実績を持つ地元のプロが、最適な売却プランを提案してくれます。
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